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Les différents modèles de DDP en un coup d’œil​​​​​​​

Le contrat de droit de superficie traditionnel

Pour le contrat de droit de superficie traditionnel, on calcule la rente du droit de superficie en multipliant en général la valeur vénale du terrain par le taux d’intérêt de la banque cantonale (respectivement par le taux hypothécaire du taux d’intérêt de référence des baux à loyer de l’OFL).

Comme ce taux comprend en principe une marge bancaire pour les taxes, le traitement et les risques, il paraît normal, pour des questions d’équité et d’équilibre, d’en soustraire un abattement d’environ un demi pourcent. En guise d’alternative, on peut également tenir compte du rendement moyen des obligations de la Confédération helvétique.

Les contrats de DDP traditionnels ont jusqu’ici souvent été montés de manière à réévaluer la valeur vénale du terrain tous les 5-10 ans. La rente est en outre indexée au taux hypothécaire.

Le grand désavantage de ce type d’arrangement, c’est qu’il tient compte de l’augmentation du prix du terrain, mais pas du rendement de l’immeuble. Du coup, la soutenabilité de la rente est loin d’être garantie. Et l’évaluation de la valeur vénale du terrain est laborieuse et porteuse d’un grand risque de conflits.

Le contrat de droit de superficie traditionnel peut aussi être monté de manière à calculer le taux de rente en tant que partie de la valeur totale du bien-fonds, donc terrain plus immeuble.

C’est ce que fait par exemple la Ville de Zurich, qui calcule la valeur du terrain en tenant compte des investissements globaux de la construction planifiée. Quant à l’indemnité de retour, elle s’élève en général à 80% de la valeur vénale et repose sur une estimation.

Le modèle bâlois, appelé aussi le modèle d’égal à égal

L’idée de base du modèle bâlois, c’est de considérer superficiant et superficiaire comme des partenaires égaux en droit. Il s’en suit que les risques et la rente sont partagés de manière proportionnelle aux contributions respectives de chacun, c’est-à-dire des valeurs investies par chacune des deux parties. A savoir la valeur du terrain pour le superficiant et les investissements dans l’immeuble pour le superficiaire.


La rente de droit de superficie correspond ainsi au rendement net multiplié par la part relative du terrain, soit: rendement net fois valeur du terrain divisé par somme de valeur du terrain et valeur de l’immeuble.

L’indemnité de retour se calcule de la même façon, sauf que le rendement net est remplacé par la valeur vénale du bien-fonds, soit : valeur vénale du bien-fonds fois valeur du terrain divisé par la somme de valeur du terrain et valeur de l’immeuble.

L’avantage du modèle bâlois, c’est que les fonds nécessaires au paiement de la rente sont proportionnels au rendement de l’immeuble, si l’on considère l’ensemble du cycle des rénovations.

Mais ce modèle a un grave défaut : tandis que l’immeuble perd de la valeur avec le temps, celle du terrain augmente en général. Cela déplace l’utilisation implicite de capital du superficiaire et donc les rentes du droit de superficie au détriment du superficiaire jusqu’à la prochaine rénovation.

Autrement dit : plus l’assainissement et le besoin en capital qui y est lié, approchent, plus le rendement net (revenus locatifs moins frais d’exploitation et rentes du droit de superficie) du superficiaire baisse. Il faut en tenir compte à temps, par exemple en créant un fonds de rénovation.

Un autre défaut de ce modèle réside dans les coûteuses adaptations régulières de la rente, qui sont autant de risques de conflits, car ni la valeur globale du bien-fonds ni la valeur de l’immeuble ou du terrain ne sont faciles à évaluer. Et pour les DDP avec des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, il faut en outre tenir compte que pour le rendement net, il faut se baser non pas sur un loyer théorique correspondant aux loyers du marché, mais bien sur le loyer à prix coûtant.

(Source Lea Gerber)

 

Le modèle zurichois du paiement unique

Avec le modèle zurichois (à ne pas confondre avec le modèle de la Ville de Zurich), le superficiaire paie en une fois la contrevaleur à ce jour (valeur actuelle) des rentes futures qui sont dues.

On peut donc assimiler ce modèle à un «achat» du terrain pour une durée déterminée. Son avantage principal réside dans le fait que les intérêts sont connus pour toute la durée du contrat et qu’il n’est pas nécessaire de procéder à des adaptations, ce qui réduit également considérablement la charge administrative des deux parties.

Le désavantage réside dans le fait que le superficiaire doit disposer de suffisamment de capital propre pour pouvoir se permettre le paiement unique. Le superficiaire n’est également pas vraiment incité au bon entretien de son immeuble peu avant le retour de l’objet.

Le modèle zurichois n’a été appliqué qu’à de rares occasions à ce jour.​​​​​​​