Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien immobilier peut être vendu sur le marché. Il est le résultat final d’une évaluation immobilière. Le prix est calculé en premier lieu à partir de la valeur du terrain et de celle du bâtiment. Le prix du foncier est la composante déterminante. Dans les régions avantageuses sur le plan fiscal ainsi que dans les zones où la demande en immobilier est forte, il est en général plus élevé que dans des régions moins attractives.
À quoi sert la valeur vénale ?
La valeur vénale est l’élément central sur la base duquel est déterminé le prix de vente d’un bien immobilier. Si vous souhaitez vendre votre bien, la valeur vénale vous aidera à trouver un prix de mise sur le marché qui ne soit ni trop élevé, ni trop bas. Par ailleurs, la valeur vénale est déterminante pour le calcul du ratio de financement externe lorsque la vente donne lieu à la souscription d'une hypothèque.
Valeur vénale et prix de vente sont-ils identiques ?
Le prix de vente obtenu pour une maison ou un appartement ne correspond pas nécessairement à sa valeur vénale. Le prix du bien est principalement déterminé par le jeu de l’offre et de la demande. Si l’offre de biens immobiliers est supérieure à la demande, vous devez vous attendre à des prix inférieurs à la valeur vénale des biens. Dans le cas inverse, si la demande est supérieure à l’offre, le prix de vente proposé pour le bien sera supérieur à sa valeur vénale.
Quels sont les facteurs qui influent sur la valeur vénale ?
La valeur d’un bien immobilier est déterminée par divers facteurs. En plus du prix du foncier, il s’agit notamment des éléments suivants :
Emplacement et environnement du bien
- Vue
- Ensoleillement
- Exposition au bruit
- Desserte
Âge et état général du bien
- Standards en matière de modernisation et d’énergie
- Chauffage
- État du bâtiment
- Éventuels travaux d’assainissement ou de rénovation à prévoir
Superficie et niveau d’équipement du bien
- Surface habitable et surface utile
- Répartition des pièces
- Dépendances
- Prestations (garage, balcon, ascenseur, etc.)
Commune et région d’implantation du bien
- Coefficient d'impôt de la commune
- Demande dans la région où se situe le bien
Quelles sont les méthodes d’évaluation existantes ?
On trouve trois méthodes principales pour l’évaluation :
1. Méthode selon la valeur intrinsèque :
Elle repose sur le prix du terrain et la valeur du bien à l’instant T. En général, elle est estimée par un professionnel de l’immobilier, moyennant des honoraires. Cette méthode de calcul est souvent réservée aux biens immobiliers de luxe ou aux biens « coup de cœur ».
2. Méthode hédoniste :
Elle convient pour les biens d’habitation assortis d’un descriptif suffisant. La valeur d’un bien immobilier spécifique est basée sur les prix auxquels ont réellement été vendus des biens équivalents dans une région donnée. Banques et agents immobiliers s’appuient en général sur la méthode hédoniste, car elle donne lieu à des estimations proches de celles du marché.
3. Méthode selon la valeur de rendement :
Elle est appliquée aux immeubles locatifs et permet de déduire la valeur d’un bien en additionnant les revenus locatifs nets, sur la durée et en valeur constante.
Comment calcule-t-on la valeur vénale d’un bien ?
1. Outils en ligne :
Les propriétaires ont la possibilité de faire estimer gratuitement la valeur de leur bien immobilier grâce à des outils en ligne. La localité, la superficie, l’année de construction ou l’état général du bien entrent en ligne de compte dans l’estimation. Ces outils permettent d’obtenir une première estimation et constituent un point de départ pour demander une évaluation plus approfondie par un·e spécialiste de l’immobilier.
2. Estimations de spécialistes :
Les propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur bien immobilier. Les professionnels de l’immobilier disposent du savoir-faire nécessaire pour estimer à bon escient des facteurs tels que l’emplacement, l’état des biens et d’autres particularités d’un bien donné.
3. Estimations de courtiers :
Les courtiers professionnels connaissent le marché et sont en mesure de faire une estimation de la valeur vénale du bien conforme au marché, en appliquant la méthode hédoniste. Testez les compétences d’un courtier en lui posant ces questions.
(Source Frédéric Papp pour Comparis)