Financer un investissement locatif

Alors que le niveau des taux est bas et que les marchés boursiers sont en proie à la volatilité, délaisser les placements traditionnels pour se tourner vers l’immobilier locatif n’est peut-être pas une mauvaise idée. Nous revenons sur les éléments majeurs de l’investissement locatif et fait le point sur les enjeux qu’il présente.

Qu’est-ce qu’un bien locatif ?

D’une manière générale, il s’agit d’un bien immobilier acheté par un investisseur (particulier ou personne morale) dans le but d’accroitre ses revenus mensuels. Le bien immobilier n’a pas vocation à être occupé personnellement ou à être utilisé à des fins commerciales ou professionnelles par l’acheteur lui-même, mais à être loué à des tiers.

Quelles conditions pour son financement ? Quel taux d’endettement ?

Les particuliers qui souhaitent se porter acquéreurs d’un bien résidentiel locatif doivent savoir que sur le volet financier, les points suivants s’appliquent :

• Apport personnel de 25 % au moins de la valeur de nantissement (la valeur de nantissement est établie sur la base du rendement et non de la valeur vénale)
• Remboursement d’au moins un tiers de la dette hypothécaire dans les 10 ans
• Principe de la valeur la plus faible (p. ex. si le prix d’achat d’un bien immobilier s’élève à 1 million de francs, mais que la banque estime sa valeur à 900 000 francs, le calcul de la valeur de nantissement s’appuiera sur les 900 000 francs de la banque)
• Impossibilité de constituer des fonds propres par des retraits de la caisse de pension ou du pilier 3a

À titre de comparaison : l’apport personnel requis pour l’acquisition d’une résidence principale s’élève généralement à 20 % du prix d’achat, sachant que les fonds de prévoyance peuvent constituer la moitié de ces 20 %. Lorsqu’un bien résidentiel à usage propre est financé à plus de 65 % par des capitaux empruntés, la dette hypothécaire doit être remboursée dans les 15 ans ou avoir été ramenée, au plus tard à l’arrivée à l’âge de la retraite, aux deux tiers de la valeur de nantissement.

Non seulement les banques, mais aussi les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les fondations de placement peuvent être envisagés comme partenaires financiers. Les conditions des hypothèques varient d’un prêteur à l’autre, parfois considérablement. Les spécialistes en hypothèques travaillant en toute indépendance connaissent bien les conditions de financement des différents prestataires et sont souvent en capacité d’obtenir de meilleures offres.

Quel faut-il vérifier avant d’acheter un bien locatif ?

Emplacement : l’emplacement d’un bien est déterminant pour le montant du loyer et son adéquation avec le marché. Sont également pris en compte l’attractivité économique de la région, la desserte par les transports publics ou encore l’accès aux infrastructures éducatives. D’une façon générale, plus l’emplacement du bien est favorable, plus le prix d’achat sera élevé.

Droit du bail : les investissements locatifs et leur attractivité sont influencés par les principes du droit du bail appliqués à l’échelon cantonal. Ainsi, les bailleurs détenant un bien dans le canton de Genève ne peuvent procéder qu’à une augmentation progressive des loyers après une rénovation.

État du bâtiment : faites-vous une idée de l’état général du bâtiment et des travaux de rénovation et d’entretien à venir. Demandez à obtenir par écrit le détail des travaux de rénovation et de modernisation. Il est conseillé aux personnes non expérimentées de solliciter l’expertise d’un professionnel de l’immobilier avant d’acheter.

Stabilité des revenus locatifs : les banques calculent la viabilité financière sur la base des revenus du preneur d’hypothèque et des revenus locatifs actuels. Le bien immobilier génère un bénéfice imposable lorsque les revenus locatifs sont supérieurs au total des coûts du financement, du remboursement et des charges. Investissez dans des biens locatifs offrant de bonnes perspectives en matière de stabilité voire d’augmentation des loyers.

Quelles opportunités offrent les investissements locatifs ?

Revenus supplémentaires : les revenus locatifs génèrent des rentrées mensuelles supplémentaires. Il peut s’agir d’un moyen d’améliorer des revenus issus des rentes.

Protection contre l’inflation : d’une manière générale, les biens immobiliers et les revenus locatifs offrent une certaine protection contre l’inflation.

Diversification : les investissements directs dans des biens locatifs peuvent contribuer à lisser les fluctuations d’autres types de placement, comme les actions ou les obligations.

Valorisation : selon le principe de l’offre et de la demande, les prix de l’immobilier augmentent lorsque les logements proposés sur le marché sont moins nombreux que ceux recherchés.

Quels sont les risques d’un placement locatif ?

Risque de concentration : si la plus grande partie du patrimoine est investie dans un bien locatif, de lourdes pertes risquent d’être essuyées en cas de dépréciation du bien immobilier. Des revenus locatifs en baisse peuvent faire perdre de la valeur au bien.

Risque d’inoccupation : selon la région, l’emplacement et le niveau des loyers, il se peut que les biens immobiliers restent inoccupés, ce qui, du même coup, amoindrit le rendement et complique l’obtention d’une hypothèque.

Gestion, entretien et rénovation : un bien immobilier nécessite d’être géré. Moyennant une indemnité, cette tâche peut être confiée à une régie professionnelle. Les biens immobiliers engendrent des frais d’entretien et doivent être rénovés en fonction de l’état du bâtiment et des prescriptions environnementales.

Évolutions législatives : des changements législatifs, p. ex. dans le droit du bail, peuvent impacter la valeur des biens sur le marché.

(Source Leo Hug pour Comparis)